sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü raporuna göre; Konut talebinde sert yükseliş

Rapora göre yıllık bazda konut reel satış fiyatlarındaki değişim negatif seyretmeye devam etti. Buna göre Nisan 2025 itibarıyla yıllık reel fiyat değişimi ülke genelinde -8,9, İstanbul'da -8,6, Ankara'da -2,8, İzmir'de ise -5,9 seviyelerinde gerçekleşti. Enflasyon etkisiyle cari fiyatlarda değişim yaşanırken, Mart 2025'e göre 0,3 puan azalışla, yıllık bazda ülke genelinde konut cari fiyat değişimi %25,6 seviyesinde kaydedildi. Satılık konut arzında, ilan yaşı ülke genelinde, İstanbul, Ankara ve İzmir'de yükseldi. Konut talep endeksi ise Nisan 2025'te %22,2 artarak güçlü bir yükseliş gösterdi.

Yıllık bazda reel kira değişimi ise ülke genelinde %-1 oldu. Kiralık konut arzında, ilan m² fiyatlarındaki yıllık artış oranı Nisan ayında düşerek %36,5 seviyesinde gerçekleşti. Kapatılan ilan yaşı da ülke genelinde ve üç büyükşehirde azaldı.

Kiralık konut talep endeksi, Mart ayına göre %22,9 artarak güçlü bir yükselişini sürdürdü; geçen yılın aynı ayına göre %7,9 daha yüksek seviyede gerçekleşti.

Reel konut fiyat endeksinde düşüş devam ediyor

2020 Mayıs'tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz'dan bu yana gösterdiği düşüş, 2024 Kasım ve Aralık'ta yerini sınırlı bir artışa bıraktı. 2025'in ilk çeyreğinde ise bu sınırlı artışın devam etmediği ve endeksin yeniden düşüşe geçtiği görüldü. Nisan 2025'te ise reel konut fiyat endeksi düşüş ile 154,8 seviyesine geriledi.

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

 Üç büyükşehirde reel satılık konut endeksinde düşüş

Ülke genelinde olduğu gibi üç büyükşehirde de yaklaşık bir yıldır devam eden reel fiyat düşüşü, 2024'ün son aylarında sona ermiş ve hem Kasım hem de Aralık ayında artış gözlenmişti. Mart ayında konut reel satılık fiyat endeksi paralel olarak seyretti. Mart'tan Nisan'a, reel konut fiyat endeksinde İstanbul'da 1,4 puan, Ankara'da 2,8 puan, İzmir'de ise 2,2 puanlık bir düşüş kaydedildi. Nisan ayında reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul'da 152,3, Ankara'da 184,6, İzmir'de ise 166,4 olarak gerçekleşti.

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor

Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023'te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı, Mart 2023'ten itibaren yeniden azalmaya başlamıştı. 2024'ün başından itibaren ise reel fiyatlar mutlak olarak düşüş gösterdi. Nisan 2025'te yıllık fiyat değişimi oranı, Mart 2025'e kıyasla 0,1 puan azalarak yüzde -8,9 seviyesinde kaldı ve negatif bölgede kalmaya devam etti. Bununla birlikte, reel fiyatlardaki yıllık düşüşün Haziran 2024'ten itibaren ivme kaybettiği dikkat çekti.

 Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

 Yıllık reel fiyat artışında gerileme üç büyükşehirde de görülüyor

Ülke genelinde olduğu gibi, üç büyükşehirde de reel satış fiyatlarındaki yıllık artışlar aynı dönemde hızla azaldı. En çarpıcı düşüş İstanbul'da gerçekleşti. Temmuz 2022'de yüzde 89,8 ile zirveye ulaşan yıllık reel fiyat artışı, çok sert bir gerilemeyle Haziran 2024'te yüzde -23,8'e kadar düştü ve Nisan 2025 itibarıyla yüzde -8,6 seviyesine geldi. İzmir'de yıllık reel fiyat artışları Temmuz 2023'ten itibaren düşüşünü sürdürerek Nisan 2025'te yüzde -5,9 olarak kaydedildi.

Ankara'da yıllık reel fiyatlar, İstanbul ve İzmir'e kıyasla biraz farklı bir seyir izledi. 6 Şubat depreminin de etkisiyle Nisan 2023'e kadar yükselmeye devam eden reel fiyatlar, Temmuz 2023'ten itibaren hızlı bir şekilde düşmeye başladı. Nisan 2025'te Ankara'da yıllık reel fiyat değişimi yüzde -2,8 oldu. Türkiye genelinde gözlemlenen ivme kaybının, üç büyükşehirdeki reel fiyat düşüşü açısından da geçerli olduğu görülüyor.

 Şekil 4: Üç büyük ilde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Cari fiyatlarda enflasyon etkisi

Cari fiyatlarda ise yıllık değişim oranlarında 2023'ün başından itibaren belirgin bir yavaşlama yaşanıyor. Yıllık konut fiyatı değişimi, Türkiye genelinde enflasyonun etkisiyle değişim gösterse de bu değişimin temposunda güçlü bir yavaşlama dikkat çekiyor. Ülke ge